自分の物件を売却するとき、不動産会社に仲介をお願いすることが一般的。
その不動産会社と結ぶのが「媒介契約」といわれるものです。

媒介契約には、

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

の3種類がありますが、一体自分にとってはどれが有利でしょうか?
自分の意志とは沿わない媒介契約を結んでしまうと、後々後悔してしまうこともありますので、それぞれの契約の違いや特徴を理解しておくのが身のためです。

ということで今回は、基本的な媒介契約の特徴や、どんなメリットがあるのかなど、解説していきたいと思います。

媒介契約のキホン

媒介契約とは、不動産会社に依頼して物件の売却をする場合に交わす契約のこと。

媒介契約書には、自分が不動産会社からどのようなサービスが受けられるかの義務や条件が記載されています。

最初にお伝えしましたが、媒介契約には3種類があります。
しかし、その契約を選んだとしても最終的に支払う仲介手数料は同じ。
仲介手数料は成功報酬なので、売買が成立したときに支払う義務が生じます。

でも、「仲介手数料が同じならどの契約でもいいのでは?」
と思って安易に決めてしまうと、大きな失敗をしてしまうかもしれませんよ。

どの媒介契約を結ぶかによって大きな違いが出てくるので、まずはそれぞれの特徴を理解しておきましょう。

3つの媒介契約を比較

「専属専任媒介」「専任媒介」の2つは少し似ている契約でもありますが、「一般媒介」とは大きな違いがあります。

では、各項目で詳しく見ていきましょう。

2社以上の不動産会社と契約できるか

専属専任媒介:✖
専任媒介:✖
一般媒介:◎

自分で見つけた買主と直接取引できるか

専属専任媒介:✖
専任媒介:◎
一般媒介:◎

活動報告の頻度

専属専任媒介:1週間に1回以上
専任媒介:2週間に1回以上
一般媒介:法制上の定めなし

レインズ(指定流通機構)への登録義務

専属専任媒介:媒介契約から5日以内
専任媒介:媒介契約から7日以内
一般媒介:法令上の定めなし

契約期間

専属専任媒介:3か月以内
専任媒介:3か月以内
一般媒介:定め無しだが、行政指導では3か月以内

専属専任媒介と専任媒介の特徴

この2つの契約の特徴は、「他の不動産会社と同時期に契約ができない」ということ。

また、売却活動を報告しなければいけない頻度が定められている点からも、より拘束力の強い契約と言えます。

この2つの契約の違いはというと、「自分で見つけた買主と直接取引できるか」という点です。

「専属専任媒介」では、自分で見つけた相手と直接取引ができないので、あくまで不動産会社を通して取引する必要があり、もちろん仲介手数料を支払わなければいけません。

一方、「専任媒介」では、不動産会社に依頼はしつつも、自分で相手を見つけることができれば直接取引してもいいです。

つまり、

  • 知り合いのツテで買主が見つかりそうなときは「専任媒介」
  • 買主が見つかる見込みのないときは「専属専任媒介」

という基準で決めることができます。

一般媒介の特徴

一般媒介は、他の2つの媒介契約とは違い、活動報告の義務がないことや、他の不動産会社にも依頼できるという点で、不動産会社にとっては拘束力が弱い契約と言えます。

さらに、自分で見つけてきた買主とも直接取引することもできるので、複数業者を比較して、一番いい条件の買主を見つけてきてくれた不動産会社を利用できるという魅力があります。

なお、一般媒介では、他の会社に依頼した場合に通知しなければいけない「明示型」と、特に通知する義務のない「非明示型」に分かれるので、注意が必要です。

どの媒介契約が一番いいの?

ここまで聞くと、複数の業者に仲介を依頼できる「一般媒介」の方が一番いいのでは?と思う人も多いと思います。

しかし実際には、ほとんどの人は「専属専任媒介」か「専任媒介」を選ぶのが一般的なのです。

その理由は、2つあります。

不動産会社が熱心に買主を探してくれる

「一般媒介」とは違い、「専属専任媒介」と「専任媒介」では、媒介契約をして不動産会社以外とは、重ねて契約をすることができません。

一見、一般媒介の方が多くの不動産会社が活動してくれるから、早く買主が見つかりそうな気がしますが、そうとは限らないのが現状です。

不動産会社は、契約成立することで仲介手数料というマージンを受け取ることができます。そのために色々活動をしてくれるのですが、一般媒介の場合はどうでしょうか。

せっかく色々活動したのに、他の会社が契約してしまったら、自分たちがマージンを受けることができません。

一方で、成約することで確実にマージンをもらえる「専属専任媒介」「専任媒介」のほうが、優先的に活動しようと思いますよね。

つまり、不動産会社が熱心に活動してくれるのは「専属専任媒介」か「専任媒介」ということになり、早く売れる可能性が高くなるというわけです。

特典がついてくる不動産会社会社が多い

上記でもお話ししましたが、不動産会社が確実に仲介手数料をもらうためには、「専属専任媒介」か「専任媒介」をして欲しいのです。

そのため、多くの不動産会社では、「専属専任媒介」か「専任媒介」を結んでくれる売主に対して、様々な特典を付けてくれるサービスを実施しています。

例えば、内覧の際に、インテリアなどで部屋を無料でコーディネートしてくれるサービスや、水回りのクリーニングやフローリングなどの修繕を無料で提供するサービスなど。一般媒介では受けられないお得な特典があるのです。

さらに、もし契約期間中に物件が売れなかった場合には、不動産会社が家を買い取ってくれるという「買取保証」を実施してあるところもあります。

まとめ

媒介契約には、それぞれ特徴があり、売却する物件によって慎重に選ぶことが大切です。

どんな場合に専属専任媒介や専任媒介がおすすめなのかというと、

  • 知り合いに買い手がいない&すぐに売れる可能性が低い⇒専属専任媒介
  • 知り合いに買い手が見つかる可能性あり&すぐに売れるかわからない⇒専任媒介
  • 売却特典やサポートを受けたい⇒専属専任媒介か専任媒介

となります。

ただし、売却物件の人気が高く、条件も魅力的な場合は、「一般媒介」でも十分だといえます。不動産会社が活動しなくても買い手が見つかる可能性が高いので、早く・高く売ることができるからです。

媒介契約は、不動産を売るときにとても重要な契約になるので、不動産会社と相談しながら慎重に選ぶようにしてくださいね。

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